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国有土地出让的交付生效要件及有关问题

来源:未知添加时间:2019-12-19 18:40 点击:145
刘娅 贵州群众律师事务所
 
案情介绍
 
2014年1月24日,原告将位于安顺市平坝区安平办事处城南村天马路侧G-14-10地块、G-14-11地块的国有建设用地使用权挂牌出让。被告通过公开竞买,于2014年2月27日以2062万元、273万元的价格竞买到二地块,并与安顺市公共资源交易中心签订编号为:平挂G-14-10号《成交确认书》、平挂G-14-11号《成交确认书》。后原被双方于2014年4月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》及《补偿条款》,合同中约定:1、被告交纳G-1410地块出让土地定金620万元;被告交納G-14-11地块土地出让金82万元;2、被告在合同签订之日起30日内,一次性付清G-14-10地块余款1442万元、G-14-11地块余款211万元;3、分期支付国有建设用地使用权出让款的,同意按照未付土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向原告支付利息。4、被告不能按时支付土地使用权出让款的,每日按延迟迟支付款的千分之一向原告支付违约金。5、支付土地出让金最迟期限为2014年5月9日。原告与被告签订国有建设用地使用权出让合同后,原告履行了合同约定的义务,将土地交给被告使用,但被告未按照合同约定向原告支付土地出让金,已构成违约。
诉讼请求
1、请求人民法院依法判令被告支付G-14-10地块土地出让金1422万元,并以1442万元为基数,从2014年5月10日起按照中国人民银行贷款利率支付利息、按照每日千分之一支付违约金,直至1422万元付清时为止;
 
2、请求人民法院判令被告支付G-14-11地块土地出让金211万元,并以211万元为基数,从2014年5月10日起按中国人民银行贷款利率支付利息,按照每日千分之一支付违约金,直至211万元付清时为;
 
3、本案诉讼费由被告承担。
被告方作补充案情介绍
 
双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条:“出让人同意在2014年4月30日前将出让宗地交付给受让人,同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件:(二)现状土地条件。”、第十条:“受让人同意按照本条第一款第(一)项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款:(一)本合同签订之日起30日内,一次性付清国有建设用地使用权价款;”虽约定了交付土地及支付土地价款的具体时间,但随后原、被告双方在补充条款:“如征地工作未按时完成导致交地延后,竞得人可在交地后10个工作日内缴纳剩余土地价款。”
律师意见
 
一、不动产的交付应登记为生效要件,且本案被告享有先履行抗辩权,其不支付土地价款的行为并不构成违约。
 
被告支付剩余土地价款的前提是原告依法依规将土地交付给被告,双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中对交付土地及支付土地价款的时间、支付前提又作了进一步的明确,该约定是对第六条、第十条的细化及特别约定,故对于交付土地及支付土地价款,应以该补充条款为准,且补充条款中对原、被告履行义务的顺序作出了明确约定,原告作为合同中先履行义务乙方,被告作为后履行一方,在原告未履行先合同义务时,被告有权拒绝其履行要求。基于此,原告主张被告支付土地价款,被告享有并可行使先履行抗辩予以拒绝支付,待原告能够交付土地时再行支付价款;且案涉地块属于不动产,按法律规定,不动产的交付应登记为生效要件,而本案原告既未将土地交付给被告,也未办理不动产变更登记。
二、本案中应注意的其他问题:国有土地是否应以“净地”出让?及如何理解《国有建设用地使用权出让合同》第六条土地现状交付的问题。
原告作为负责管理土地开发利用工作的政府职能部门,应严格遵守并执行法律法规、规章及政策对土地出让的相应规定,而本案中,原告未将地块以“净地”出让并交付给被告,不仅违反了法律、法规、部门规章、土地供应政策规定,也违反了双方根据《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定;原告在对自身行为已经违法是明知的情况下,也严重导致了被告的合同目的不能实现。
1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十七条:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”规定,实施房屋征收应当先征收、后搬迁,严禁未经拆迁安置补偿收回国有土地使用权而直接供应土地,本案中,原告未按合同约定将涉案土地交付给被告原因在于,涉案地块上尚有土地、建筑物及地下埋藏物等未完成拆迁安置补偿工作,原告的行为已违反该条例的规定。
2、原告未将案涉地块以“净地”方式挂牌出让,严重违反法律、有关行政法规、部门规章及土地供应政策规定。
(1)《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知规定:“成片开发建设的土地应统一规划,统一进行基础设施建设,按‘净地’分块供应。”、《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设用地管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)规定:“不得将两宗以上地块捆绑出让,不得‘毛地’出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记,确保地类清楚、面积准确、权属合法,没有纠纷。”、《闲置土地处置办法》第二十一条规定:“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求,防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。”,贵阳市人民政府印发贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见(试行)的通知(筑府发〔2008〕127号)、贵阳市人民政府印发贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见(试行)的通知(筑府发〔2008〕127号)、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知]都作出了“净地”出让的规定和政策。也就是说,出让的地块必须法律关系清晰、权利清楚、安置补偿落实、不存在法律纠纷;规划条件明确、具备动工开发必须的基本条件——“三通一平”(通水电路、地块基本平整)。而本案中,案涉地块上尚有土地、建筑物及地下埋藏物等未完成拆迁安置补偿工作,不仅不能出让更达不到交付条件。
(2)原被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第一章第一条:“根据《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定,本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。”,已明确原、被告是在平等、自愿、有偿、诚实信用的原则下,根据《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定,订立本合同。可见,“净地”出让不仅是双方合同约定的总则,更是相应法律法规、政策的硬性条款。原、被告既要严格遵守相应法律法规、部门规章、土地供应政策的规定,也要严格遵守双方签订的出让合同。
3、案涉标的物上是否完成对建筑物、地下埋藏物的拆迁安置情况是合同最重要的内容之一,关系到受让人是否可以立即使用该土地以实现合同的目的,原告作为出让人,必须予以忠实、完整、全面的披露,原告隐瞒如此关键的事实,对其以《国有建设用地使用权挂牌竞买须知》第十点第(一)项中:“…。申请人可到现场踏勘挂牌出让地块。申请一经受理确认即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受,并对有关承诺承担法律责任。”及《国有建设用地使用权出让合同》第六条:“ 出让人同意在2014年4月30日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件:(二)现状土地条件:现状。”为由试图免责的不诚信行为,不仅违反了《合同法》及相关法律法规的规定,也违反了原告以书面形式对外公示的政府文件内容及原、被告之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款的约定,这种将法律法规的强制性规定予以排除的条款,应认定无效。
 
一审法院采纳了被告代理人的意见,驳回了原告的全部诉请,原告在上诉期内未提起上诉。
 
 
法条法规
 
《中华人民共和国合同法》
第8条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。
第44条:依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第60条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第64条:证明责任和职权探知
当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

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