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贵阳三通费退还成功案例

来源:未知添加时间:2019-12-19 18:34 点击:157
贵阳宽城业主诉房开退还“三通费”成功案例
 
 
 
案情导读
 
 
    贵州省人大常委会于2019年1月7日发布《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》,自2009年5月1日起实行。该条例第三十一条第二款规定,“前款约定的商品房价格应当包括水、电、等配套设施的建设安装费用”。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。
 
 
 
案情梳理
 
     贵阳宽城小区于2011年开盘并开始预售,房开在预售商品房时,以与购房人在购房合同中约定代收代付的情形收取了每户购房人3410元的“三通费”,即“燃气开户费、电表开户费、有限电视开户费”。房开在收取该费用时,购房人均不知道该费用是否应当交纳,且该费用的交纳会作为签订《商品房买卖合同》的前提条件,因此,全体购房人都根据合同约定及房开要求交纳了“三通费”。直到2017年,贵阳欣起“清退三通费”热流,同类案件的暴发及当地媒体的宣传,购房人才直到原来房开收取的这笔“三通费”国家是不允许收取的,因此纷纷找房开退还“三通费”。可是,房开收进兜里这么多年的钱,现在让它退出来哪有那么容易,所以房开根本是不愿退还的,协商无果,业主只能寻租法律手段了。因此2018年年底时,宽城的业主找到我,希望我能给他们代理这个案件。说实话,虽然我执业四年多了,也办理了不少民事案件,但像这样代理四伍百人的团体案件,这还是第一次,这意味着,在同一个时间段,要代理四伍百件案子,要面对四伍百个的当事人,要给四五百个的当事人沟通及答疑。一开始心里确实有些忐忑,一是首次做这种“退三通费”的案子,二时首次同时面对几百号的当事人,所以接下案子前,我检索了相关案例,对该类案件的判决心里有底侯,我接下了这个案子,接下来就是如何整理材料、设计诉讼方案及草拟起诉状。
因绝大部分业主交纳“三通费”的时间都在2011年贺2012你,且这期间也不存在诉讼时效中断得问题,我们都知道,根据我国民事诉讼关于时效的规定,绝大部分业主的“三通费”都过了诉讼时效,这就意味着,绝大部分业主的诉讼请求可能因过了法律保护的期限而得不到法院得支持。因此,我根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的代收代付“三通费”的条款,来制定了我们的第一条诉请,即确认《商品房买卖合同》快递14.4(1)无效,然后再请求返还“三通费”及支付这期间的之间占用费。这样表面看是给业主增加了100元的诉讼费成本,但最终结果证明,这样的方案是正确的,我们业主的全部诉请得到了法院得支持,诉讼费也是由败诉方,即房开来承担,那么,对业主来说,并没有什么损失。
法院判决后,双方均服判未上诉。判决生效后,我积极与房开协调退费事宜,最终,未经过强制执行,四五百户业主均顺利拿到退回的“三通费”及资金占用费。该案的顺利完成,与我们律师之间的相互配合、帮助及共同努力是分不开的,与各位业主的积极配合也是分不开的。其实做完这个案子,让我最大的感受就是团体案件难,就难在与众多当事人的沟通上,因为当事人众多,每个人想法、理解能力、要求、素质等均参差不齐,因此我们律师在与他们沟通时得有更多的理解和更大的包容心。办案过程中不论部分当事人有怎样的不理解和不信任,作为律师,这个案件的代理人,都不要去太多在意这一部分人的看法,你只管潜心研究你的案子,并努力做到最好。因为当你拿出胜诉判决书,并帮他们拿到钱时,那些曾不理解、不信任的当人,他们马上就会转变他们对你的看法,并且各种说尽感谢的话。所以我想说,做全体性案件的难,不在办案件上,而是在与当事人的沟通上。办理全体性案件也有一个好处,就是有很多人会认识你,并知道你为他打赢过官司,他们就成我们潜在的客户。
 
 
 
该案代理思路
1
                 收取“三通费”的违法性
 
《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定,“前款约定的商品房价格应当包括水、电、等配套设施的建设安装费用”。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。
 
2
               申请确认合同条款无效性
 
       虽然《商品房买卖合同》系房开与购房人双方自愿签订,合同中也约定了房开系代收代付“三通费”,购房人也是知晓并愿意支付该笔费用的。但是该《商品房买卖合同》系房开提供的格式合同,
       房开违反公平原则将其本应承担的开发建设成本通过虚构代收代缴事实的形式转嫁给购房人,加重购房人的负担,且未采取合理的方式尽到提示与说明义务,依照我国《合同法》第三十九条:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立时未与对方协商的条款”、第四十条:“格式条款具有本法第五是二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,《商品房买卖合同》第十四条4.1(5)条为无效格式条款,对当事人不产生合同约束力。
 
3
 收取“三通费”合同条款被确认无效,那么收取“三通费”便无法律依据,据此应当返还。
 
4
         是否应当计算资金占用费的问题
 
     被告收取三通费及预告登记费缺乏合法有效的依据,已构成不当得利,收取三通费及预告登记费给原告必然造成资金占用的损失,依照公平原则,被告应当按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费。
 
5
                诉讼时效是否过期的问题
 
      首先,房开是以代收的名义向购房人收取三通费及预告登记费的,且是在签订《商品房买卖合同》之前就要求缴纳的必要费用,在缴纳该费用时购房人并不知道被告是否具有收取该费用的权利,因此购房人在缴纳该费用时,并不知道自己的权利受到了侵犯。其次,跟我国民事诉讼法的相关规定,诉讼时效的起算应当从权利人知道或者应当知道自己的权利被侵犯时起算,而本案中的原告,均是在2018年因此类案件的爆发及当地媒体的报道才得知,被告无权收取三通费,才知道自己的权利被侵犯了。再者,本案原告诉请第一条请求确认《商品房买卖合同》第十四条4.1(5)条无效,无效的合同自始无效,不适用诉讼时效的问题,被告因无效条款收取的费用依法应当予以返还。
 
综上所述,被告无权向原告收取三通费及预告登记费,对违法收取的三通费及预告登记费应全额予以返还。  安胜琴  群众律师

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