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房屋中介方的合同义务及法律责任

来源:未知添加时间:2019-12-19 18:37 点击:104
在这个信息经济高速发展的社会,掌控信息就相当于掌控商机,传统的中介服务大都是由信息提供服务与劳务成本所组成。在二手房交易领域,大多数人或基于时间成本或交易保障等因素,买方、卖方都更愿意通过房屋中介公司达成交易。房屋中介公司(即法律意义上的居间人)会提供房屋信息,促成交易,从而收取中介费。既然收取了费用,就需要承担相应的法律义务,买房时房产中介需要承担的义务有哪些呢?故意隐瞒重要事实或提供虚假信息时又应承担怎样的赔偿责任?未完成全部委托事项时中介的责任又是什么?下文将一一进行简析。
 
 
提供与订立合同有关的真实情况的责任
房产中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况。房屋中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同等。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人为此支付报酬的合同。
房产中介在提供居间服务时,应当向委托人披露的重要事实有:
1、房屋的权属情况;
2、房屋的抵押、典当等权利限制信息;
3、预告登记、异议登记等登记信息;
4、交易双方的基本信息。
由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据,因此居间人应当如实向委托人报告相关事项,如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并应当承担相应赔偿责任。
 
 
故意隐瞒重要事实或提供虚假信息时的赔偿
 
如果中介故意隐瞒事实(不作为)或故意提供了虚假信息(作为),从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。
 
 
未完成全部委托事项时的责任
如果居间协议中约定按成交价的百分比支付中介费的(即居间服务费),房产中介提供的服务应当包括以下内容
1、权籍调查:向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
2、使用状况调查:收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。
3、行情调查:收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等。
4、确定成交意向,订立交易合同:陪同双方当事人实地了解房屋、设备及周边环境;约定洽谈时间、沟通了解买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定交易双方身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。
5、办理产权过户:双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
6、居间合同中双方约定且与法律禁止性规定不相违背的合同条款。
多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋约定的中介费,但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去,因此中介并不会完成以上第4项服务内容,在这种情况下,就需要根据双方的约定,根据违约的原因、违约责任方等多种因素确定居间合同双方各自应当承担的法律责任,并不能一概而论。梁忠  贵阳群众律师

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