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当还款不足以清偿全部债务时,且对该金额性质

来源:未知添加时间:2019-12-19 18:18 点击:123



基本案情
 
 
  2013年11月21日,买受人向XX与出卖人贵州xx公司签订了一份书面《商品房买卖合同》,约定向XX以673294元的房屋价款购买“XX公司”开发的位于贵阳市观山湖区xx路xx中心A栋xx号商铺一套,套内面积23.3平方米。向XX于2013年12月25日付清购房款,并缴纳了预告登记费、专项维修基金等费用。到交房时,所购房屋面积差异过大,双方协商一致于2015年9月17日以签订书面《协议书》的形式解除了双方的买卖合同关系。《协议书》约定“同意解除双方签订的《房屋买卖合同》;退还向xx已缴纳的673294元购房款及缴纳的相关费用,贵州xx公司承担合同解除的违约金41408元;向XX同意“XX公司”分期退还相关款项。。。”,合同签订后,“XX公司”未能及时按约定退还购房款,经向某某多次催促后,“xx公司”于2015年10月30日向向某某退还了35万元购房款后,双方又于2015年11月30日签订《补充协议书》,协议内容有:“确认向某某收到xx公司退还的35万元购房款,截止于2015年11月30日尚欠向某某购房款364702元,该款项在2015年12月31日前退还给向某某,并从2015年12月1日起算至2015年12月31日止以未退还金额为基数,按每月2%的比例标准另行向买受人支付违约金,逾期退款,则从2015年12月1日起(以为退还房款为基数)按每月3%的比例标准另行向买受人支付违约金。。。”,协议签订后,“xx公司”仍未履行退款义务。在向xx多次上门催促出卖人退还相关款项时,2016年1月22日,“xx公司”单方出具《退款承诺书》,承诺2016年4月30日前退还所有未退还款项,并从2015年12月1日起以未退还款项(364702元)为基数,按3%的比例标准另行支付违约金。。。”,承诺的履行期限届满,然而“xx公司”并没有在规定的时间内付款,双方再次于2016年5月11日签订《补充协议书》,“确认截止于2016年4月30日“xx公司”尚欠向xx房款违约金共计438415.34元,向xx同意分期退还该款项。。。若未按分期付款退款,则自2016年5月1日起,“xx公司”以未退房款金额未基数,按照每月3%的标准支付违约金,直至退还完毕所有款项”。协议签订后,“xx公司”断断续续、不足额向向xx退还了部分金额共计143000元。在退款过程中,双方对退还的金额应当认定为违约金还是房款本金产生争议,“xx公司”认为已退还的143000元为购房款,尚欠购房款为180294元。
  向xx认为自身合法权益收到严重侵害,为此,向xx于2017年5月8日向人民法院提起诉讼。要求:xx公司一次性退还买受人缴纳的购房款323294元,维修基金6732.94元,手续费1262.88元,共计331289.82元,并由该公司以未退还房款为基数按照每月3%的标准向买受人支付违约金。
02
争议焦点与判决结果
 
 
1、2016年5月20日2017年4月17日期间出卖人退还的143000元款项的性质为购房款还是违约金?
2、违约金标准每月3%标准是否过高,法院是否应于调整?
判决结果:
一审法院判决:1、出卖人贵州xx公司于本判决生效之日起10日内返还买受人向xx购房款323294元、维修基金6732.94元、手续费1262.88元等共计331289.82元;2、出卖人贵州xx公司于本判决生效之日起10日支付买受人向xx截止于2017年4月30日的违约金53144.22元,并以购房款323294元为基数,按照每月2%的标准,从2017年5月1日起继续计算违约金至购房款全部退还之日止;3、驳回买受人向xx的其他诉讼请求。案件受理费3738元(已减半收取),由出卖人贵州xx公司负担。
出卖人贵州xx公司不服一审判决提出上诉,贵阳市中级人民法院于2017年12月6日作出终审判决,判决:驳回上诉,维持原判。
 
03
参考法律依据
 
 
最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十一条;债务人除主债务之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,人民法院应当按照下列顺序抵充:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十一条;债务人除主债务之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,人民法院应当按照下列顺序抵充:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
04
律师提醒
 
 
商品房买卖过程中,保管好购房合同、交易记录,签合同时留意合同内容,特别是交房时间、交房条件,房屋基本状况(地理位置、楼层、房号、面积、价款等),争议处理条款的约定。在交房时,注意房屋面积、质量以及交房条件是否有瑕疵;若出现与双方合同约定内容有差异时,需及时与房开公司洽谈,是否变更合同内容还是解除合同均应形成书面文件资料,方便日后维权。若出现无法协商,可通过法院诉讼(或仲裁)司法途径解决。
 王彬彬  群众律师

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